登記

さて、登記の話しです。土地を古家付きで入手して、古家を解体して新築する場合です。

• 手続きは典型的な公的手続です。
  • 申請書とその申請の是非を判断するための添付書類で行います。申請の判断の添付書類は、公的機関からの証明書であれば、それで証明終了。私的機関からの証明書であれば、証明書とその証明書に押印した機関・個人の公的登録記録によって行います。
• 古家付き土地の入手の場合
  • 次の登記手続があります。
    • 所有権移転登記
    • 建物滅失登記
    • 建物表示登記
    • 建物保存登記
  • 所有権移転登記
    • 土地と古家には、それぞれ、登記番号がついており、その土地と建物がどこに存在して、どういう形で、広さはどれくらいか、という物理的な説明（表示）がなされています。そして、その取引時の所有者、また、所有の履歴が記されています。所有の履歴には、担保に入れたり、担保から外したり、というようなことも記されています。
    • 入手にあたっては、この登記番号付きの土地と建物の所有権を自分たちに書き換えます。前の所有者が所有権を放棄して、新しい所有者として登記所にて書き換えてもらう必要がありますし、それなりの金銭の動きがあります。この証明は、売り主さんが「登記原因証明情報」として、法務局に添付書類として提出します。「所有権移転登記」の手続です。「売買であること」「売買契約」をして「代金の受け渡し」がなされたことなどを書いた書類に売り主さんの記名・実印の押印をした書類です。この実印が確かなものであることを示すために、印鑑証明も必要です。
    • この所有権移転登記は、関係者が多いですし、また、不動産取得税が発生したり、１年間で請求される固定資産税の按分などがあり、この手続は不動産業者さんと司法書士さんとともに、銀行の小部屋で行われました。たくさんの書類に売り主さん、買い主の双方が署名や押印をし、銀行を通じた金のやりとりが終わったところで司法書士さんが登記の役所（京都市は京都地方法務局）に行って手続をします。司法書士さんが法務局から戻ってきて、手続き終了です。後日、郵送で次の物が送られてきました。
    • 全部事項証明書（土地１通、建物１通）
    • 登記識別情報（土地と建物のそれぞれにつき所有者ごとに）
    • 登記完了証
    • 公課証明書
  • 建物滅失登記
    • 建物を取壊したら、これまで登録されていた建物が無くなるわけですから、これを届けます。
    • これをしないと実在しない建物に課税されますし、新しい建物が古い建物のあった場所に建ち得なくなります。
    • 提出書類は次の通り
      • 申請書
        • 書式があって、滅失登記であること。無くなった建物がどれか分かる情報をつけること（登記番号がついていればその番号を申請書に書くだけでＯＫ）。
        • 無くなった理由は「取壊し」なので、それを書く。
      • 取毀証明書（工務店さんが発行）
        • いつ、何を取壊したかの証明書
        • 工務店さんの代表者が実印で証明します
      • 工務店さんの代表者事項証明書
        • 取毀証明書が役所に登録された事業者によって発行されていることを役所が証明します
      • 工務店さんの代表者の印鑑証明書
        • 取毀証明書が確かに、役所に登録されている事業者によって発行されたものであることを証明します。
      • この他に、取毀し物件の位置がわかるような添付書類をつけることもあるようですが、登記対象の地図上の位置を法務局で確認できないときに必要になるかも知れませんが、登記番号がついているときは、おそらく不要でしょう。また、取毀しの作業を証明できないときなどに、「確かにない！」ということを目視確認するための、現地案内図の役割だと思います。今回は不要でした。
  • 建物表示登記
    • 今まで存在していなかった建物が存在していることを登録する作業です。
    • どこに、どんな建物をいつ、誰が建てたかを申請して認めてもらうために必要な書類を提出します。また、固定資産税を算出するためには、建物の用途とその内容（間取り）も提出する必要があります。
    • 提出書類
      • 登記申請書
        • どこに、いつ、どんな建物を建てたかを、どんな添付書類とともに申請するかの書類です。
      • 案内図
        • 建物自体をだれも知らない段階ですから、どこに建てたかを説明する必要があります。その点が、滅失登記とは異なります。登記済みの土地登記番号とともに申請するのもわかりやすいと思いますが、そうしない理由があるのでしょう。
      • 住所証明書（引っ越して住民票を写したら、住民票をとります）
        • これは申請者が誰かを公的に証明しているのだと思います。
      • 建築図面・各階平面図
        • これがどこに、どういう大きさの建物か、を示す書類です。
        • 登記された土地境界と建物の位置関係を示すのが建築図面で、これは1/500の縮尺で描きます。町中の狭い敷地に建坪率一杯に建てたような場合、豆粒みたいな図になって、恥ずかしいような気もしますが、広大な敷地での建築の場合にも対応している規定なのでしょう。
        • ときとして建築図面には豆粒のように描かれてしまう建物ですが、少しは形がわかりやすいようにしたのが各階平面図です。こちらは1/250の縮尺です。階と階の関係も点線で示すようにします。
        • この建築図面・各階平面図を自力で用意できれば、表示登記は自分でできるでしょう。
          • ウェブ上で、用紙の枠となるようなファイルを検索・入手しました。
          • 建築図面と各階平面図は、工務店さんからもらっている図をスキャンしてイラストレータで形をトレースして、縮尺を合せて終了です。
      • 建築したことの証は、建築確認済証の原本(返してもらいますがいったん提出です)とそのコピーと、建築工事完了引き渡し証明書の原本(これも返してもらいます）とそのコピーに、引き渡し証明書が信じられるものであることの資料(建物を施工した施工会社の「代表者事項証明書」と施工会社の「印鑑証明書」のセット)でなされます。
        • 引き渡し証明書の代わりに検査済証の原本(返却されます)とそのコピーでもよいようです。